Categoría ‘ Inmobiliaria

Mayo de 2010, estamos en plena crisis, y los politicos aun debaten sobre cuales son las medidas para salir de la Crisis económica. Superado los 4 millones de parados, el sector inmobiliario no tiene signo de recuperación pero tampoco el precio de la vivienda cae como lo esperado. Por lo tanto podemos plantearnos la siguiente pregunta, es un buen momento para comprar?

Argumentos a favor de la compra

Bajos precios
Es evidente en el contexto de crisis, pero cabe recordar que podemos encontrar pisos con un 20% o un 30% menos que su valor de hace 2 años.

Intereses bajos
El euribor está en sus minimos, sobre el 1,20%, es decir que se preve que no bajará más. Los bajos tipos permiten pagar menos a la hora de pedir un prestamo hipotecario. Esta situación no es eterna, con toda seguirdad volverá a subir.

Facilidad de negociación
Son pocos los compradores y muchos los vendedores, la ventaja es que el vendedor prestará más atenciones al vendedor y estará dispuesto a negociar con el, y hacer el esfuerzo que considere para poder materializar la venta. En un mercado inmobiliario alcista, el vendedor es menos flexible.

Ahorro en el alquiler
Cuidado, no caer en la trampa de la afirmación que muchos hacen de ‘alquilar es tirar el dinero’, aqui cada uno debemos comparar cuanto nos cuesta el alquiler, y estimar cuanto podria bajar más la vivienda anualmente. Si el alquiler que pagamos es superior a las posibles bajadas anuales, entonces el argumento esta a favor de la compra.

las oportunidades existen
Ahora es cuando existen chollos, buenas oportunidades de vendedores que sabiendo la situación actual y los pocos compradores, se anticipan y realizan grandes descuentos. Si encontramos un piso así compensa realizar la compra ya que una vez la crisis acabada, habrá menos chollos ya que la tendencia cambia. En los malos momentos, es tiempo de negociación.

Fin próximo de la desgravación
Previsto para todas las viviendas escrituradas despues del 1 de enero de 2011 para las rentas superiores a 24000€. Recordemos que la desgravación permite ahorrar el 15% del total aportado para la compra de la vivienda habitual (por ej. el prestamo hipotecario), en un máximo de 9015€. Es decir, 1352€ anuales que hacienda nos devolverá en el mejor de los casos. Sobre una hipoteca de 20 años, son 27040€ devueltos. Si estimamos que segun la zona, el precio medio de la vivienda y el historial de caida, el piso dificilmente bajará de tanto, puede ser entonces ahora un buen momento para comprar. Añado tambien que es el final de la prórroga de la cuenta vivienda, si tienes una y no compras antes de la fecha limite, tendras que devolver los importes correspondientes.

Argumentos en contra de la compra

La tendencia es bajista
El precio medio de la vivienda en España sigue cayendo. Menos, pero sigue a la baja. Exceptuando algunas ciudades, o mas concretamente algunas zonas, la media es un precio en descenso. Nada indica ahora un cambio de tendencia, con lo que conviene esperar si el piso que queremos no se encuentra en una zona en el que ya no bajan los precios o bien suben

Stock de vivienda importante
Más de 1 000 000 segun algunas estadisticas es la cifra de vivienda en venta. Aunque permite tener una amplia oferta y encontrar la vivienda adecuada, es un indicador importante para conocer el buen momento de compra. Esta cifra es aun muy alta para que suban los precios porque antes de volver a construir, hay que liquidar las viviendas ya construidas, y para ello bajar los precios. Ojo que depende de la ciudad donde busque, y mas concretamente de las zonas, ya que en las mas exclusivas la oferta puede ser escasa.

La economia no mejora
Cuatro millones de parados, son 4 millones de compradores menos, un 20% de la población que no accederá en la compra de un piso. Y a mas parados, menos posibles compradores. Actualmente la situación empeora, la situación de la economia en España es fundamental para la inmobiliria. Por otra parte, el vendedor puede necesitar vender su vivienda por la mala situación economica, con lo que más facil será la negociación.

Los bancos siguen sin prestar
Aunque los bancos no estan en peligro y tengan beneficios millonario en época de crisis, sigue siendo dificil el acceso al crédito. Si al 20% de parados sumamos los que el banco deniega la hipoteca porque su nivel de endeudamiento supera el 30%, disminuimos aun mas los posibles compradores, y esto no ayuda a la reactivación de la inmobiliaria.

Fin próximo de la desgravación
Tambien es un argumento en contra de la compra, ya que una vez la medida anulada, las vivienda costará más cara, y por lo tanto para compensar esa subida oculta, los vendedores necesitaran, a priori, bajar los precios para que a los posibles compradores que tenia antes de la medida les sigua saliendo las cuentas.

Cada uno debe plantearse su situación y encontrar el buen momento para la compra, ya que aunque la compra sea para vivienda principal, es bueno tambien pensarlo como inversión al plantear salida de esa inversión en caso de que se necesite. Estos son sólo directrices generales que se debe tomar en cuenta, pero faltan añadir las circunstancias personales que haran volcar el peso de un lado u de otro.

Llevamos 2 años de crisis inmobiliaria. Los precios han bajado un 20% y el tipo de interés está muy bajo, lo que abarata la hipoteca. Algunos anuncian que la vivienda sube en algunas zonas, y que es un buen momento para comprar, pero todo depende de para qué quieres la vivienda, ¿para invertir?, ¿vivir en ella?, ¿alquilarla? Pese a esto aquí van 4 motivos por los cuales creo que no es buen momento para comprar:

1- El paro sigue creciendo Cuatro millones de parados son cuatro millones menos de posibles compradores. Según los medios, el paro aumentará en 2010. Si la demanda baja, los precios bajan.

2- Los bancos conceden pocos creditos
El comprador tiene hoy que demostrar que es solvente, que tiene trabajo, recursos, y demostrar que puede afrontar las variaciones del euribor. Aunque quieras comprar un piso, si no puedes demostrar todo esto, el banco no te concederá la hipoteca y te quedaras fuera de la compra (se recomienda que la letra no sobrepase el 30% de las ganancias de la unidad familiar.). Si sumamos esto al primer punto, disminuye aún más el número potencial de compradores, bajando más la demanda.

3- El stock de vivienda es elevado Se estima, según las fuentes, que hay aproximadamente un millón de viviendas en venta y aun no ha disminuido. Se calcula que el stock tardará 6 años en absorberse. Si hay mucha oferta, los precios bajan. El comprador tiene hoy la ventaja de poder elegir su vivienda sin la presión de que otro se le adelante como pasaba hace unos tres años, pudiendo comparar ofertas, pensar, y tomar así la decisión correcta al respecto. El número de stock es un buen indicador para conocer el estado del mercado inmobiliario.

4- Riesgo importante de bajada los proximos años ¿Por qué comprar una vivienda ahora si en los próximos años puedes ahorrar una suma importante? La evolución del precio de la vivienda en España es claramente negativa y nada indica lo contrario. Comprar ahora es arriesgarse a perder dinero si necesitas vender tu vivienda dentro de dos años. La burbuja en España ha sido excesivamente fuerte, con subidas del 30% en un año, por lo tanto la bajada ha sido débil si la comparamos con la subida. Aún queda camino para el reajuste.

Oigo a menudo decir que es momento de comprar, las mismas voces interesadas que llevan indicando lo mismo desde hace un año, y mientras tanto el precio sigue bajando. Es importante hacerse con una opinión propia y no dejarse influenciar por los medios ya que cada uno tiene interés propio en decantarse por una postura u otra. Las cuatro razones citadas pueden servirse de indicadores para hacerse una opinión propia de cual es el buen momento, y cada uno debe utilizarlo para tener la señal de compra, según los motivos que mueven a cada uno para comprar una vivienda.