Argumentos a favor de la compra

Bajos precios
Es evidente en el contexto de crisis, pero cabe recordar que podemos encontrar pisos con un 20% o un 30% menos que su valor de hace 2 años.

Intereses bajos
El euribor está en sus minimos, sobre el 1,20%, es decir que se preve que no bajará más. Los bajos tipos permiten pagar menos a la hora de pedir un prestamo hipotecario. Esta situación no es eterna, con toda seguirdad volverá a subir.

Facilidad de negociación
Son pocos los compradores y muchos los vendedores, la ventaja es que el vendedor prestará más atenciones al vendedor y estará dispuesto a negociar con el, y hacer el esfuerzo que considere para poder materializar la venta. En un mercado inmobiliario alcista, el vendedor es menos flexible.

Ahorro en el alquiler
Cuidado, no caer en la trampa de la afirmación que muchos hacen de ‘alquilar es tirar el dinero’, aqui cada uno debemos comparar cuanto nos cuesta el alquiler, y estimar cuanto podria bajar más la vivienda anualmente. Si el alquiler que pagamos es superior a las posibles bajadas anuales, entonces el argumento esta a favor de la compra.

las oportunidades existen
Ahora es cuando existen chollos, buenas oportunidades de vendedores que sabiendo la situación actual y los pocos compradores, se anticipan y realizan grandes descuentos. Si encontramos un piso así compensa realizar la compra ya que una vez la crisis acabada, habrá menos chollos ya que la tendencia cambia. En los malos momentos, es tiempo de negociación.

Fin próximo de la desgravación
Previsto para todas las viviendas escrituradas despues del 1 de enero de 2011 para las rentas superiores a 24000€. Recordemos que la desgravación permite ahorrar el 15% del total aportado para la compra de la vivienda habitual (por ej. el prestamo hipotecario), en un máximo de 9015€. Es decir, 1352€ anuales que hacienda nos devolverá en el mejor de los casos. Sobre una hipoteca de 20 años, son 27040€ devueltos. Si estimamos que segun la zona, el precio medio de la vivienda y el historial de caida, el piso dificilmente bajará de tanto, puede ser entonces ahora un buen momento para comprar. Añado tambien que es el final de la prórroga de la cuenta vivienda, si tienes una y no compras antes de la fecha limite, tendras que devolver los importes correspondientes.

Argumentos en contra de la compra

La tendencia es bajista
El precio medio de la vivienda en España sigue cayendo. Menos, pero sigue a la baja. Exceptuando algunas ciudades, o mas concretamente algunas zonas, la media es un precio en descenso. Nada indica ahora un cambio de tendencia, con lo que conviene esperar si el piso que queremos no se encuentra en una zona en el que ya no bajan los precios o bien suben

Stock de vivienda importante
Más de 1 000 000 segun algunas estadisticas es la cifra de vivienda en venta. Aunque permite tener una amplia oferta y encontrar la vivienda adecuada, es un indicador importante para conocer el buen momento de compra. Esta cifra es aun muy alta para que suban los precios porque antes de volver a construir, hay que liquidar las viviendas ya construidas, y para ello bajar los precios. Ojo que depende de la ciudad donde busque, y mas concretamente de las zonas, ya que en las mas exclusivas la oferta puede ser escasa.

La economia no mejora
Cuatro millones de parados, son 4 millones de compradores menos, un 20% de la población que no accederá en la compra de un piso. Y a mas parados, menos posibles compradores. Actualmente la situación empeora, la situación de la economia en España es fundamental para la inmobiliria. Por otra parte, el vendedor puede necesitar vender su vivienda por la mala situación economica, con lo que más facil será la negociación.

Los bancos siguen sin prestar
Aunque los bancos no estan en peligro y tengan beneficios millonario en época de crisis, sigue siendo dificil el acceso al crédito. Si al 20% de parados sumamos los que el banco deniega la hipoteca porque su nivel de endeudamiento supera el 30%, disminuimos aun mas los posibles compradores, y esto no ayuda a la reactivación de la inmobiliaria.

Fin próximo de la desgravación
Tambien es un argumento en contra de la compra, ya que una vez la medida anulada, las vivienda costará más cara, y por lo tanto para compensar esa subida oculta, los vendedores necesitaran, a priori, bajar los precios para que a los posibles compradores que tenia antes de la medida les sigua saliendo las cuentas.

Cada uno debe plantearse su situación y encontrar el buen momento para la compra, ya que aunque la compra sea para vivienda principal, es bueno tambien pensarlo como inversión al plantear salida de esa inversión en caso de que se necesite. Estos son sólo directrices generales que se debe tomar en cuenta, pero faltan añadir las circunstancias personales que haran volcar el peso de un lado u de otro.

1- El paro sigue creciendo Cuatro millones de parados son cuatro millones menos de posibles compradores. Según los medios, el paro aumentará en 2010. Si la demanda baja, los precios bajan.

2- Los bancos conceden pocos creditos
El comprador tiene hoy que demostrar que es solvente, que tiene trabajo, recursos, y demostrar que puede afrontar las variaciones del euribor. Aunque quieras comprar un piso, si no puedes demostrar todo esto, el banco no te concederá la hipoteca y te quedaras fuera de la compra (se recomienda que la letra no sobrepase el 30% de las ganancias de la unidad familiar.). Si sumamos esto al primer punto, disminuye aún más el número potencial de compradores, bajando más la demanda.

3- El stock de vivienda es elevado Se estima, según las fuentes, que hay aproximadamente un millón de viviendas en venta y aun no ha disminuido. Se calcula que el stock tardará 6 años en absorberse. Si hay mucha oferta, los precios bajan. El comprador tiene hoy la ventaja de poder elegir su vivienda sin la presión de que otro se le adelante como pasaba hace unos tres años, pudiendo comparar ofertas, pensar, y tomar así la decisión correcta al respecto. El número de stock es un buen indicador para conocer el estado del mercado inmobiliario.

4- Riesgo importante de bajada los proximos años ¿Por qué comprar una vivienda ahora si en los próximos años puedes ahorrar una suma importante? La evolución del precio de la vivienda en España es claramente negativa y nada indica lo contrario. Comprar ahora es arriesgarse a perder dinero si necesitas vender tu vivienda dentro de dos años. La burbuja en España ha sido excesivamente fuerte, con subidas del 30% en un año, por lo tanto la bajada ha sido débil si la comparamos con la subida. Aún queda camino para el reajuste.

Oigo a menudo decir que es momento de comprar, las mismas voces interesadas que llevan indicando lo mismo desde hace un año, y mientras tanto el precio sigue bajando. Es importante hacerse con una opinión propia y no dejarse influenciar por los medios ya que cada uno tiene interés propio en decantarse por una postura u otra. Las cuatro razones citadas pueden servirse de indicadores para hacerse una opinión propia de cual es el buen momento, y cada uno debe utilizarlo para tener la señal de compra, según los motivos que mueven a cada uno para comprar una vivienda.

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Las VPO ha sido visto desde varios años como un ‘chollo’, una vivenda a precio bastante inferior al mercado. Hoy ya no es así. Pero si además del precio le sumamos las restricciones que tienen las VPO, ya no hablamos de ganga sino de un ‘producto’ donde los beneficiaros reales son los promotores, constructoras y ayuntamiento, y no tanto al consumidor.

Obligaciones

Los requisitos para poder entrar en el sorteo de vivienda protegida dependen del régimen de la vivienda. Estos pueden ser de initiativa municipal, de régimen especial, de régimen general… Según el regimen , las dos condiciones principales pueden ser el no superar los 3,3 veces el IPREM y no tener vivienda a tu nombre. Si estas dentro, enhorabuena, ya puedes hechar la solicitud de tu VPO, en el momento en que salga una ! Pero ten presente que la vivienda es de carácter PROTEGIDA, y como su nombre lo indica, hay una serie de obligaciones y restricciones que deberás cumplir, no eres libre hacer lo que quieras con tu vivienda :

El último plan de vivienda que se conoce a esta fecha es el Plan estatal de vivienda 2009-2012. En el se detallan una serie de restricciones.

1. No podras vender la vivienda hasta pasado 20 años

O si lo vendes, será con el baremos estipulado por ley.

2. No podrás alquilar la vivienda y tiene la obligación de residir en ella.

No puedes irte a vivir a otra parte y tenerla como segunda vivienda, a no sea que estes obligado por motivos laborales, las cuales deberás justificarte a las autoridades. Existen inspecciones, y pueden llegar a quitarte esta vivienda si demuestran que no vives alli.

3. Larga espera antes de la entrega

Los sorteos de VPO se producen en el inicio o incluso antes de que empiezen a construir tu vivienda. Cuando es sólo en fase de proyecto. Cuenta en media 2 a 3 años como plazo de entrega, sin contar los retrasos que pueda haber. Mientras, estás pagando tus mensualidades por la vivienda, y mientras estas pagando por el alquiler de tu piso. Si pagas 450€ de alquiler y son 2.5 años de espera, tu VPO te saldrá 13500€ más.

4. No ves lo que compras

Lo que ves son planos, y a veces fotos hechas por ordenador. En ningún momento visitas el piso, miras por la ventana si te gusta la vista, no sabes si el decorado te gustará, y ni ves fotos de lo que será tu residencia durante gran parte de tu vida. Comprarias un coche sin verlo antes?

5. Sin hoja de reclamación.

Sólo puedes esperar, tendras el minimo de detalles de como va la vivienda, si estan cumpliendo plazos o no, el detalle de los pagos para el inmueble….

6. Pagar el 30% del valor del piso entre la firma y la entrega de las llaves.

Estas condiciones no son nada nuevas, y total, ya que la compra no es para especular sino para poder tener una casa en propiedad a precio asequible, pues pueden ser acceptables. Pero y si le quitamos la única ventaja que tiene una vivenda protegida, es decir el precio ?

Precios altos

No todas las vivendas protegidas se rigen por la mismos precios, depende de la zona, del regimén de la vivienda, etc. El ejemplo que doy aqui es en Sevilla, en una zona centrica y de regimen municipal. Una vivienda de 2 dormitorios, 65m2 por 170000€ con garaje y trastero incluido. El metro cuadrado sale en 2615€. Si lo comparamos con otras viviendas de la zona, el precio de esta vivienda es cercano a la realidad, a los precios de hoy !

La única ventaja que tendria esta vivienda, si sólo hablamos de precio, seria su valioso garaje y su trastero. Antes de la bajada de los precios, cuando hablabamos de que las VPO eran chollos, esto no eran los mismos precios. Podias tener una vivienda protegida por 30% menos que el precio de la calle. Y aunque todavia fuera cierto, quien nos asegura que dentro de 2 o 3 años, cuando me entreguen la llaves, que el metro cuadrado no haya descendido hasta el precio en que compraste la VPO entonces? El precio de la vivienda protegida está cercano al precio del mercado de hoy, y si ya tomamos en cuenta las bajadas de los proximos meses, ó años…

En un mercado inmobiliario bajista, donde el comprador tiene ventaja sobre el vendedor, que puede visitar multitudes de vivienda, comparar, pensar, negociar, y luego una vez dueño del piso, hacer lo que quiera con el…son casi nulas las ventajas de acceder a una vivienda protegida que te ata a ella, que no la elijes y que sobre todo pagas un precio que ya no es tan barato.

Descargar el PDF

Destacamos una caida del precio de la vivienda en todas las provincias españolas durante el 2008, con un decenso más agudo en el último trimestre del año. Estamos ahora a niveles de precio conocidos en 2005. Por ejemplo en la comunidad de Madrid, el precio de la vivienda caió un 5,1% en el 2008.

Descargarse el informe completo de Idealista : http://www.idealista.com/descarga.jsp?archivo=anio_2008.pdf